ZKB als Investion zum vermieten - "Diskussionsbedarf" :)

Hallo,

ich beobachte den Immobilienmarkt in meiner Stadt nun schon seit fast 15 Jahren.

Am Anfang waren die Immobilien moderat (von Interesse für mich waren immer ETW Kauf und Miete).
Spätestens seit 2014 und dann noch mal in verschärfter Form ab 2015, sind die Preise dann allerdings massiv angestiegen. Das hat ganz unteschiedliche Ursachen. Obgleich es nur eine kleine Stadt ist, gibt es eine stetig wachsende Hochschule und die Studenten und Mitarbeiter brauchen Wohnungen. Verschärft wurde das Ganze dann noch mal massiv seit 2015 mit der Flüchtlingskrise. Zeitweise war es so, dass es auf Immobilienscout praktisch gar kein Angebot an Wohnungen gab. Dazu kommt seit spätestens 2018 ein erheblicher Zuzug aus Osteuropa (Arbeitsmigranten). 
 
Ich habe im Grunde schon seit 2012 interesse an einer ETW zum Selbstnutzen und verfolge daher immer mal wieder den Markt. Der Grund, warum ich an eine Eigentumswohnung denke ist, dass ich immer wieer denke, die monatliche Miete könnte ich genausogut zur Abzahlung eines Immobilienkredits verwenden. Ich weiß, viele (Hallo Bloom! :) ) vertreten den Standpunkt, mieten ist immer wirtschaftlicher als kaufen. Nun ja, ich glaube, das ist nicht nur eine betriebswirtschaftliche, sondern auch eine weltanschauliche Frage. :) Derzeit bin ich gerade erst dabei, Expertise in Immobilienbewertung zu erlangen.
 
Vor einigen Tagen habe ich mir ein Objekt angesehen, für das es in den letzten Jahren in meiner Stadt eigentlich immer mehr Nachfrage gab und ich vermute, dass es die Nachfrage auch künftig geben wird:

1.     Kleine Wohnung für max 1-2 Personen (ca. 34 qm)
2.     Sehr zentrale Lage und dennoch recht ruhig in einer Seitenstraße gelegen
3.     Parkplatz vorhanden
4.     Wohnung frisch renoviert, Gastherme neu, in den nächsten Jahren keine größeren Instandhaltungen, oder Reparaturen zu erwarten

 
Kleines Mankos:
 
· Von außen wirkt das Haus etwas vergammelt (scheint aber nur ein ästhetisches Problem zu sein).
· Der Hausflur sieht aus, als wäre er seit mindestens 30 Jahren nicht mehr renoviert worden. Die WOhnung selbst ist aber frisch renoviert.

 
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Am Anfang war ich eigentlich ausschließlich an einer Eigennutzung interessiert. Mittlerweile denke ich auch die Möglichkeit, das Objekt lediglich als Investitionsobjekt zu erwerben.
 
 
Es gibt verschiedene Gründe, die gegen eine Eigennutzung sprechen:
 
 
Gründe die in meiner Person liegen:
 
 
1. Ich wohne derzeit zur Miete, die Wohnung und die Miethöhe sind soweit akzeptabel für mich, ich zahle    sogar vergleichsweise moderat Miete (Bestandsmietvertrag). Das spricht dafür in meiner jetzigen Wohnung zu bleiben.

2.  Würd ich in das neu zu erwerbende Objekt umziehen, wäre meine Wohnfläche nur noch halb so groß.

3. In meinem jetzigen Mehrparteienhaus gibt es einige Macken, Hin und Wieder Störungen durch laute Nachbarn usw. Allerdings wäre es eine reine Wette, anzunehmen, dass das in der neuen Wohnung nicht so wäre. Der jetzige Mieter behauptet zwar, alle Nachbarn wären sehr ruhig, aber Lärm ist etwas Subjektives, wie ruhig die Mieter wirklich sind, würde ich wohl erst merken, wenn ich länger drin wohne. :)
 
 
Gründe die für einen Erwerb zwecks Vermietung sprechen und die in der neu zu erwerbenden Wohnung liegen:
 
 
1.  Ich bin recht optimistisch, dass es für Wohungen dieses Typs langfrsitig Bedarf geben wird in meiner Stadt, auch wegen der vielen Studenten. Sollte sich irgendwann mal kein Nachmieter für eine angemessene Miete finden (unwahrscheinlich), kann ich imer noch selber einziehen!  :)

2. Der jetzige Mieter hat bereits angekünfigt, dass er gerne noch 13 Jahre in der Wohnung leben würde (danach als Rentner zurück in seine alte Heimat)

3. Der jetzige Mieter scheint anständig und zuverlässig zu sein, andererseits aber auch keine besonders übertrieben hohen Ansprüche zu hegen.

4. Hinsichtlich der Miete ist noch Spielraum nach oben. Eine Mieterhöhung wurde bereits jetzt zwischen dem jetzigen Vermieter und dem Mieter abgesprochen.
 
 
 
Die Gründe des Vermieters zum Verkauf sind plausibel:
 

• Er will ein größereres Anwesen zur Eigennutzung neu bauen und benötigt dafür Kapital.
  

 
 
Meine Idee war diese:
 

• Einen Kredit aufnehmen und das Anwesen mit möglichst wenig oder keinem Eigenkapital erwerben (habe zwar etwas Eigenkapital, ist aber natürlich angenehmer für mich, wenn ich darüber als Cashflow frei verfügen kann)
  

 
 
 
Gründe, die vielleicht dagegen sprechen:
 
 

1. Haus und Hausflur (nicht die Wohnung) wirken vergammelt. Da müsst ich genau eruieren, dass nicht am Ende noch größere Investitionskosten anfallen.
   
2.  
   
3. Es gibt eine Eigentümergemeinschaft. Ein Tei der Eigentümer sind Investoren, ein Teil nutzt die Wohnungen aber rauch selbst. Es sind insgesmt sechs Wohnungen, und ich glaube auch soviele Eigentümer. Da liegt dann, denke ich mal, grundsätzlich Potenzial für Interessenskonflikte. Andererseits: Solange ich nicht selbst drin wohne, gibt es vielleicht hinreichend Distanz.
   
4.  
   
5.  
   
6. Obwohl in unserer Stadt Immobilien seit geraumer zeit eigentlich weg gehen wie warme Semmeln, scheinen die Kaufinteressenten dem Anbieter offenbar nicht gerade die Bude einzurennen. Seiner Auskunft nach gab es mehrere Interessenten, die aber dann keine Finanzierung zustande brachten. Ich könnte mir denken, dass der von ihm aufgerufenen Preis zu hoch ist. Auch scheint mir, dass nach der Preisrally der letzten Jahre die Mieten infolge der vielen Neubauten eher leicht gesunken sind (das ist ein subjektiver Eindruck durch Beobachtung des Marktes, ich habe keine Statistik dazu), die Kaufpreise aber bisher auf hohem Niveau verharren. Bin, wie gesagt, gerade dabei, mich in Immobilienbewertung einzuareiten. Vielleicht lässt er sich noch etwas runterhandeln. :)
   

 

Habe bisher mal durchgerechnet:

• Die Kaufnebenkosten amortisieren sich nach 3,5 Jahren (Zinsen, Steuern und Hausverwaltung nicht mitgerechnet; wenn nichts unvorhergesehenes passiert)
  

Es würde gerne ein bisschen darüber debattieren! Freue mich auf Eure Gedanken! :)
 
Besten Dank und Grüße
KG608i


PS:
Habe es dummerweise versäumt, die Umfrage so einzustellen, dass jeweils angezeigt wird, welche Person wie abgestimmt hat. Könntet Ihr daher freundlicherweise zusätzlich im Thread schreiben, wie Ihr abgestimmt habt? :)

Zunächst würde ich beim Verkäufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 10 Jahre anfordern, dann siehst du schon, welche "Bomben" noch lauern und auch wie die Stimmung zwischen den anderen Eigentümern ist. Gibt es Querulanten, welche Anträge blockieren, gibt es unsinnige Ideen wie Fassadenwärmedämmung? Kommen Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach?

Den Hausflur neu streichen ist eher unproblematisch, die Fassade könnte teuer werden, also auch nachfragen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist...und aufpassen, dass der Verkäufer nicht seine eingezahlten Beiträge auf den Kaufpreis addiert!

Soweit zunächst...

Das wäre - zusammen mit dem "vergammelten" Äußeren und Hausflur - für mich ein Red Flag: Hier gibt es offenbar widerstrebende Interessen, was evtl. zu Streit führt und dazu, dass nötige Arbeiten gar nicht gemacht werden (sind Gasthermen statt Zentralheizung dort Standard?) und Folgekosten entstehen, wie Du ja schon erwähnst (steigende Umweltauflagen, evtl. auch Rechtsstreitigkeiten ...). Hier unbedingt die Protokolle der früheren Eigentümerversammlungen prüfen und evtl. mit dem Hausverwalter sprechen.

Die Kosten können/werden kommen; halte ich aber bei der Grösse für überschaubar. Wie hoch sind die Rücklagen ? (Muss hier nicht beantwortet werden.) Gibt es Gutachten über die Gebäudesubstanz ?

Ich würde versuchen, die Preise/Mieten der anderen Wohnungen herauszufinden, damit Du einen Vergleich hast.

Die angegammelte Fassade und der Innenbereich könnten aber auch ein positives Signal senden, nämlich dass die Parteien nicht um jeden Preis sinnlos renovieren.

Man stelle sich die unangenehme Situation vor das ständig an dem Haus herum operiert wird und DU musst das mitbezahlen. Das frisst deine Rendite nur weil die anderen dich überstimmen.

Solange es nur ein optisches und kein technisches Problem ist, who cares? Vor allen Dingen wirken die Wohnbereiche dann gleich mal wertiger wenn du vorher durch den Schmodder gehst.

Und es könnte vielleicht der Grund sein warum das noch keiner gekauft hat.
Einfach unsexy.

Der Rest sind Zahlen, Daten, Fakten. Wenn die Kaufkosten sich nicht klar absehbar innerhalb von 20 Jahren reinspielen, dann sollte man den Rest lieber 2x abklopfen.

Ich habe oben nicht abgestimmt weil keine Ahnung vom Vermieten habe.
Ich habe auch noch nie zur Miete gewohnt, außer einmal ein paar Monate per Handschlag ohne Mietvertrag.

Trotzdem habe ich eine Meinung dazu weil ich sehr viele Häuser besichtigt habe wo vorher die Mieter jahrelang herausgeklagt werden mussten weil sie die Miete nicht bezahlten.
Dafür haben die dann alles zerschlagen, auch Fensterbänke, Türen, Küchen etc...
Einige Verkäufer mussten verkaufen weil die Miete nicht gezahlt wurde oder die Renovierungskosten zu hoch waren.
Bei so einer Hausbesichtigung bekommt man so einiges zu hören...

Bei "deinem Haus braucht nur einer der Miteigentümer an Asoziale vermieten weil Sozialmieten sichere Mieten sind und schon ist damit zu rechnen, dass sie Fahrräder und Kinderwagen in den öffentlichen Flur stellen oder einfach ins Treppenhaus kacken.
Möglichkeiten für Stress sind da ohne Ende.

Mein Schwager hatte jetzt 2x hintereinander Mieter die einen Haufen Asche hinterlassen haben.
Jetzt bleibt die Wohnung innerhalb des Hauses leer, obwohl die Mieteinnahmen fest einkalkuliert waren zum abzahlen der Hütte.
Unterm Strich derbe Verluste eingefahren. Da macht es wirtschaftlich keinen Sinn ein drittes Mal in die Scheiße zu greifen.

Das ist vielleicht noch ein eigenes Thema.
95% aller Mieter liefern brav die Kohle ab und benehmen sich. Über die restlichen 5% wird umso mehr geredet.

Ich habe für mich die Lösung gefunden einfach in Firmen zu investieren die vermieten. Leider kein Hebel dabei, dafür stressfrei und flexibel.

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage !!!
Ansonsten kann man heuer ja Mieter sehr gut überprüfen lassen und bei Kapitalanlage so wenig EK wie nötig!
Ansonsten zählt auch hier LAGE_LAGE_LAGE !!

Hallo Leute,

Hier ist der TE. Danke für Eure Antworten. Ich erlaube mir, auf Eure wertvollen Hinweise hier gesammelt zu antworten:

1.
Der jetzige Eigentümer ist seit 12 Jahren Eigentümer. Habe nach den Protokollen der Eigentümer-Versammlungen gefragt, sowie ob ein Wertgutachten und Informationen zur Bausubstanz vorliegen. Das ist zwei Wochen her, aus mir unerfindlichen Gründen sind diese Fragen offenbar so abschreckend, dass mir der Makler nicht mehr antwortet.

Habe jetzt noch einige Besichtigungen gemacht, und das ist mir eh aufgefallen: Die Makler haben meist keinerlei Wissen über das Objekt, dass Sie verkaufen wollen. Selbst bei Neubauten können die Makler auf Nachfrage keine Angabne zu Bauubstanz (z.B. Beschaffenheit und Dicke von Wänden und Decken) machen. Angeblich gibt es auch keine Unterlagen, wo man das nachlesen kann.

Da aber in meiner Stadt dennoch gebaut und gekauft wird auf Teufel komm raus (m.E. zu  überwiegend überteuerten Preisen, bin gerade dabei, mich in Immobilienbewertung einzuarbeiten), kann ich mir das nur so erklären, dass Privatinvestoren oder Selbstnutzer anscheinend alles kaufen was vier Wände hat, egal zu welchem Preis. Professionelle Investoren können m.E. die Preistreiber nicht sein, dazu ist die Rendite m.E. viel zu niedrig. Habe die Rendite zwar noch nicht durchgerechnet, vermute aber mittlerweile, dass sie in meiner Stadt zu niedrig ist, weil die Kaufpreise so hoch sind.

Denke mal, wenn man eine gute Rendite erwirtschaften will, müsste man so vorgehen:

Selber bauen und dann vermieten. Ich vermute nämlich, dass die Baukosten weit unter den Verkaufskosten liegen. Ich vermute dass deshalb, weil ich mir jetzt mal die Immobilienpreise in günstigeren Städten angesehen habe. Objekte mit vergleichbarer Ausstattung kosten dort nur ein Bruchteil des Preises in meiner Stadt.

Auf steigende Mieten würde ich derzeit eher nicht spekulieren. Weil nur ein Bruchteil der Mieter diese zahlen kann (diese treiben dann allerdings leider die Preise hoch) und weil es mittlerweile schon sozialen Sprengstoff durch hohe Wohnkosten gibt, und weil die Stadt dagegen vorgeht, indem Sie massiv nachverdichtet und neue Stadtquartiere in Planung sind. Die einzigen die bei den Neubauten blockieren sind die Grünen, mit dem Resultat, dass die neuen Stadtquartiere hochverdichtete Quartiere sein werden (um Flächenversiegelung einzusparen).


Was mich auch verwundert ist, dass die Käufer anscheinend die Objekte kaufen, ohne fundiertes Wissen über Bausubstanz und Ähnliches zu verlangen. Jedenfalls kann ich es mir nur so erklären, dass die Makler unwissend, manche auch genervt oder gar mitleidig reagieren, wenn ich nach diesen Dingen frage.

Habe es für das Objekt welches Thema dieses Threads ist mal durchgerechnet: Selbst wenn ich die Miete so sehr erhöhe, dass die gesetzlichen Spielräume maximal ausgereizt werden, würde sich mit der Nettokaltmiete (also Hausgeld schon abgezogen) die Investition erst nach 36 Jahren ammortisieren (Leerstandszeiten, Reparaturen, Finanzierungskosten und etwaiger Wertverfall nicht mitgerechnet).


Grüße,
KG608i

Das wäre - zusammen mit dem "vergammelten" Äußeren und Hausflur - für mich ein Red Flag: Hier gibt es offenbar widerstrebende Interessen, was evtl. zu Streit führt und dazu, dass nötige Arbeiten gar nicht gemacht werden (sind Gasthermen statt Zentralheizung dort Standard?) und Folgekosten entstehen, wie Du ja schon erwähnst (steigende Umweltauflagen, evtl. auch Rechtsstreitigkeiten ...). Hier unbedingt die Protokolle der früheren Eigentümerversammlungen prüfen und evtl. mit dem Hausverwalter sprechen.

Statt nur zu berechnen, wann sich die Kaufnebenkosten amortisieren, auch mal die Gesamtrendite auf das eingesetzte Kapital (nach Nebenkosten und Steuern) berechnen.

In meinem Haus (wohne seit 15 Jahren hier) wurde zu meinen Zeiten auch noch nie der Flur renoviert. Er ist auch vergammelt, aber nicht so vergammelt wie der bei der des von mir besichtigten Objekts.

Vergammelt ist im Grund nicht der richtige Ausdruck, es ist sauber und nichts kaputt, es sieht halt nur so aus, als wäre seit dem Hausbau (bei dem angebotenen Objekt war das in den 1960ern) nichts mehr daran verändert worden. :)

Die Gesamtrendite muss ich noch durchrechnen.

Du bringst mich noch auf eine andere Idee:

Laut Makler gab es bisher 3-4 Interessenten (angeblich Investoren), die aber keine Finanzierung zustande brachten. Denke mal, das waren, wenn es überhaupt stimmt, kleine Leut die Nebenher eine Wohnung vermieten wollten. Also keine "richtigen" Investoren. Ein "richtiger" Investor dürfte wohl keine Probleme mit der Finanzierung haben.

Ich könnte mir denken, das das Objekt für "richtige" Investoren aus einem noch anderne Grund nicht interessant ist:

Ein richtiger Investor hat viele oder jednefalls einige Immobilien im Bestand. Eine WEG (also eine Eigentümergemeinschaft) ist mühevoll zu verwalten und führt zu Prozessverlusten und schmälert somit die Rendite. Rein müssten einem, wenn man einen großen Immobilienbestand hat und einige davon mit WEG, ein bestimtmer Prozentsatz der WEG.Immobilien Ärger machen.

Daraus schließe ich:

Ein richtiger Investor (d.h. ein Investor der nicht nur 1-2, sondern einige Immobilien bestitz) wird eine WEG und somit Objekte wie diesees meiden wie der Teufel das Weihwasser, sei der Flur vergammelt oder auch nicht. Ein richtiger Investor wird eher ein ganzes Mehrparteienhaus kaufen, dann kann er alle Entscheidungen selber treffen und muss sich nicht mühsam mit anderen Eigentümern rumärgern.

Grüße,
KG608i

Die Kosten können/werden kommen; halte ich aber bei der Grösse für überschaubar. Wie hoch sind die Rücklagen ? (Muss hier nicht beantwortet werden.) Gibt es Gutachten über die Gebäudesubstanz ?

Ich würde versuchen, die Preise/Mieten der anderen Wohnungen herauszufinden, damit Du einen Vergleich hast.

Die Rücklagen liegen bei gut 20 T€, m.E. ist das ein akzeptabler Wert (es ist ein Sechsparteienhaus mit kleinen Wohneinheiten für 1-2 Personen).