Immobilien Youtube Channel - Vermietertagebuch

Hallo Leute,

da sich hier wahrscheinlich einige mit dem Thema "Wohnungen vermieten" beschäftigen, lege ich euch diesen Channel an die Hand.

Gleich mal mit dem Negativbeispiel warum ich (und viele andere) da gar kein Bock drauf habe.
Der Channel zeigt ansonsten auch viele kalkulatorische Sachen, Details und sonstige Tricks die imho hilfreich sind. Sehr viel konkreter als Investment Punk etc.

Ja, vermieten ist so eine Sache. Anno 2010 hatte ich genug EK, um mehrere kleine ETWs zu finanzieren, stattdessen habe ich das ganze EK in meine selbstgenutzt ETW gesteckt.

Basierend auf der Wertentwicklung meiner Wohnung bei Verkauf 2017 (~8% p.a.) hätte ich doch ein paar Wohnungen mehr kaufen sollen. ABER was mich wirklich abschreckte, war die Verwaltung der Wohnungen. Vor allem war ich damals viel auf Dienstreisen, also wäre es noch schwieriger gewesen.

Mittlerweile habe ich aber auch ein Buch zum Thema gelesen, in dem das Netzwerken empfohlen wird und auch der Einsatz einer Hausverwaltung. Ok, im Buch ging es auch um Mietshäuser. Bei verteilten Wohnungen wäre das wohl schon schwieriger.

Meine Frau hat noch eine ETW, die wir zur Vermietung behalten werden, nachdem wir in unser Haus gezogen sind. Ich bin echt gespannt wie das klappen wird. Da wir mittlerweile nichts mehr in mein Aktiendepot einzahlen und nur ein wenig in ein ETF Depot per Sparplan, landet der Großteil der Sparrate auf dem TG. Da wären sicher noch 1-2 ETWs zusätzlich in den nächsten Jahren drin für die Vermietung. Aber erstmal Erfahrung mit der ersten machen und wie viel Stress das wirklich macht. Auch sind die Preise nur am steigen, was einen echt verzweifeln lässt, wenn man investieren will.

In dem Falle von Vermietertagebuch kümmert er sich ausschließlich um die Buchhaltung.
Besichtigungen, Vermietungen, Renovierungen usw wird alles extern ausgelagert (und die Kosten auf die Mieter umgelegt). Viele seiner Wohnungen hat er noch nie betreten.

So viel Abstand zu meinen Investments könnte ich auch nicht einhalten, aber ab einer gewissen Größe wird das wahrscheinlich unvermeidbar.

Das Schöne an Immobilien ist der Hebel. Das Unschöne ist, dass er wirklich jeder macht und dadurch die Preise pervers in die Höhe schnellen.

In meiner Umgebung sieht es derzeit so aus, dass wenn ich die Bruttoeinkaufspreise durch die Mieten teile, es je nach Objekt etwa 25-30 Jahre dauert bis es sich rein gespielt hat. Ohne Zinsen!
On Top kommen noch Renovierungen und das Risiko der Mietnomaden.
Mietsteigerungen und Wertsteigerungen stehen dem gegenüber. Aber wie sich dies entwickelt kann kaum einer vorhersagen.

Ohne jede Emotion, sondern rein vom Taschenrechner her, müsste man das Buch zumachen.

Wenn man einen REIT mit soliden 8% Rendite einkauft verläuft das Leben stressfreier. Leider ohne Hebel.

Wie sehr ihr das?

In dem Falle von Vermietertagebuch kümmert er sich ausschließlich um die Buchhaltung.
Besichtigungen, Vermietungen, Renovierungen usw wird alles extern ausgelagert (und die Kosten auf die Mieter umgelegt). Viele seiner Wohnungen hat er noch nie betreten.

So viel Abstand zu meinen Investments könnte ich auch nicht einhalten, aber ab einer gewissen Größe wird das wahrscheinlich unvermeidbar.

Das Schöne an Immobilien ist der Hebel. Das Unschöne ist, dass er wirklich jeder macht und dadurch die Preise pervers in die Höhe schnellen.

In meiner Umgebung sieht es derzeit so aus, dass wenn ich die Bruttoeinkaufspreise durch die Mieten teile, es je nach Objekt etwa 25-30 Jahre dauert bis es sich rein gespielt hat. Ohne Zinsen!
On Top kommen noch Renovierungen und das Risiko der Mietnomaden.
Mietsteigerungen und Wertsteigerungen stehen dem gegenüber. Aber wie sich dies entwickelt kann kaum einer vorhersagen.

Ohne jede Emotion, sondern rein vom Taschenrechner her, müsste man das Buch zumachen.

Wenn man einen REIT mit soliden 8% Rendite einkauft verläuft das Leben stressfreier. Leider ohne Hebel.

Wie sehr ihr das?

Das mit dem Hebel stimmt nicht. Ich bekomme ein solides REIT mit 12.5% Eigenkapital wenn ich will. Und die Zinsen sind erst noch tiefer als bei einer Hypothek.

Wäre mir aber zu riskant. Immobilienbesitzer wissen oft nicht wie riskant der Hebel ist den sie benutzen.

In dem Falle von Vermietertagebuch kümmert er sich ausschließlich um die Buchhaltung.
Besichtigungen, Vermietungen, Renovierungen usw wird alles extern ausgelagert (und die Kosten auf die Mieter umgelegt). Viele seiner Wohnungen hat er noch nie betreten.

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Wie sehr ihr das?

Ist das so zu verstehen dass er die einfachen Sachen die jmd auf Stundenbasis nebenher machen kann selber erledigt, aber die Sachen die quasi Kerngeschaeft bei Immobilien sind (z.B. Besichtigung als Substanzbewertung, etc) auslagert?

Das ist auch nicht unbedingt die empfehlenswerteste Vorgehensweise......

Immobilienbesitzer wissen oft nicht wie riskant der Hebel ist den sie benutzen.

Vielleicht fehlen im Immobilienbreich einfach die Erfahrungswerte diesbezüglich.
Ich persönlich kenne niemanden der mit dem Hebel schon auf die Klappe gefallen ist, es gab aber auch noch nie einen Immobiliencrash der dauerhaft auf die Realwirtschaft durchgeschlagen ist.
Seit ich denken kann, kennen Preise für Immobilien und Grundstücke nur eine Richtung.

Ich bekomme ein solides REIT mit 12.5% Eigenkapital wenn ich will.

Zwecks Risikominimierung würde ich mehrere verschiedene kaufen oder einen ETF.

Im Prinzip ist das nichts anderes als die Vermieter machen. An der Börse traut man sich aber nicht.

Ok, angenommen du kaufst mit 10k für 80k einen REIT mit 6% Rendite.
Abzüglich Steuern sind das 3.600 € Gewinn, also sagenhafte 36% auf das Eigenkapital. Da fällt auch der Finanzierungskredit kaum noch ins Gewicht.

Wenn das nur 2 Jahre gut geht hast du schon einen ordentlichen Risikopuffer.
Blöd wenn der REIT dann abscheißt.

Für mich hört sich das aber immer noch besser an als sich mit den Mietern rumzuschlagen.

Ist das so zu verstehen dass er die einfachen Sachen die jmd auf Stundenbasis nebenher machen kann selber erledigt, aber die Sachen die quasi Kerngeschaeft bei Immobilien sind (z.B. Besichtigung als Substanzbewertung, etc) auslagert?

Das ist auch nicht unbedingt die empfehlenswerteste Vorgehensweise......

Genau so macht er es.

Seine Begründung ist das diese Leute effektiver und mit mehr Know-How arbeiten. (Womit der Recht hat!)
Und er hat Zeit um sich um seine Kernaufgaben zu kümmern.

50 Immobilien kannst du nicht nebenbei betreuen.

Ein Gutachter sieht wesentlich mehr, als es der durchschnittliche Vermieter je könnte.

Oh doch, es gibt viele Beispiele, sogar extreme.

In letzter Zeit sind die Preise praktisch nur gestiegen so dass praktisch nie Rückzahlung wegen Minderwert gefordert wird.

Im nachfolgenden Beispiel hat die Bank zuerst grosszügig 1.4 Millionen Kredit gewährt. Dann wurde die Liegenschaft tiefer bewertet und der Besitzer hätte die Differenz zahlen müssen. Das konnte er nicht, also musste er die Liegenschaft verkaufen. Auch das hat nicht gereicht um den Kredit zurückzuzahlen, der Mann hat also kein Haus, kein Geschäft (das da drin war) mehr und sitzt auf Schulden.

Die kreditgebende Bank hat das Haus dann gekauft und ist selber da eingezogen...

https://www.srf.ch/sendungen/kassensturz...den-fallen

In Spanien wurden solche Fälle von den Banken lange vor sich her geschoben. Aber Stresstests haben wohl dann ergeben dass die Collaterals für die Hypotheken viel zu hoch bewertet waren und es setzte eine ganze Spirale von Zwangsverkäufen und Hausräumungen ein. Das war so um 2014 rum und der Immobilienmarkt hat sich erst letztes Jahr wieder etwas davon erholt. Auch in Spanien steht der Besitzer mit Schulden und ohne Haus da wenn der Verkaufspreis kleiner als die Schulden sind.

Besser sieht es in den USA aus. Dort kann ein Kreditnehmer jederzeit zurücktreten und das Haus verlassen. Hier, Bank, nimm meine Schlüssel. Haben auch viele gemacht weil die Banken bis 100% finanziert haben.

Ok.

Im großen Stil wäre das aber nicht möglich, weil dann faktisch alles zusammen knallt.
Das wäre dann auch nicht im Interesse der Banken.

Vielleicht fehlen im Immobilienbreich einfach die Erfahrungswerte diesbezüglich.
Ich persönlich kenne niemanden der mit dem Hebel schon auf die Klappe gefallen ist, es gab aber auch noch nie einen Immobiliencrash der dauerhaft auf die Realwirtschaft durchgeschlagen ist.
Seit ich denken kann, kennen Preise für Immobilien und Grundstücke nur eine Richtung.
...

Ich kannte einen Architekten, der hatte Anfang der 70-jahre mehre Häuser (ca. 100 Wohnungen) auf eigener Rechnung, mit Bankkredit finanziert, gebaut und vermietet. Nach 10 Jahren schlitterte er in Hochzins Phase, die Mieteinnahmen reichten bei weiten nicht mehr aus um die Bankzinsen zu begleichen. Er versuchte durch den Verkauf einzelner Wohnungen die die Insolvent hinaus zu schieben. Die Käufer dieser preiswerten Wohnungen war Personen mit Zugang zu Vorzugskredite (z.B. Bankangestellte). 
Hab mir auch damals, eine Wohnung gekauft.