Kurze Zwischenfrage:
Ich kann die Zinsaufwendungen eines Kredits zur Finanzierung von Immobilien steuerlich geltend machen.
Geht das auch bei privatkrediten? Kann ich mir bspw. 100.000 bei einem bekannten zu 10% leihen und davon eine Wohnung zur Vermietung kaufen, sodass ich die 10.000€ jährlich als Aufwand geltend machen kann?



Hintergrund der Frage ist eine Immobilie, die ich besitze (wert da 90.000€, Ertrag vor steuern ca 4500€ p.a.) und bei der mich stört, dass ich die Hälfte davon sofort wieder abgeben muss. Kann man das irgendwie einfach steuerlich optimieren? Da sie verwaltet ist kann ich schlecht Reparaturen o.ä. zur Wertsteigerung beschließen.
Ich überlege aber, ob eine Beleihung mit einem Kredit irgendeinen Vorteil bringen könnte. Abbezahlte Immobilien sind für mich noch nicht ganz durchsichtig als Anlage...

(01.12.2019, 14:06)mmmmmax schrieb: Kurze Zwischenfrage:
Ich kann die Zinsaufwendungen eines Kredits zur Finanzierung von Immobilien steuerlich geltend machen.
Geht das auch bei privatkrediten? Kann ich mir bspw. 100.000 bei einem bekannten zu 10% leihen und davon eine Wohnung zur Vermietung kaufen, sodass ich die 10.000€ jährlich als Aufwand geltend machen kann?

Unter Vorbehalt - ja.
Allerdings muss dein Bekannter, falls du die Kosten geltend machen willst, die Zinseinnahmen als Einkommen angeben.

Sollte das Finanzamt den vereinbarten Zinssatz als zu niedrig ansehen, bzw die Laufzeit zu lange besteht die Gefahr das das FM den Kredit nicht anerkennt und als Schenkung behandelt - was schmerzhaft sein wird. Zu hoch waere dann aber wohl Betrug :P

Also theoretisch ja, aber lass die Details von einem SB bestaetigen...

Edit:
Verwaltet bedeutet die Immobilie ist eine Whg im MFH?
Wohnungsintern kannst du Wertsteigerungsmassnahmen durchfuehren - neue Kueche oder Badrenovation, etc...

(01.12.2019, 14:06)mmmmmax schrieb: Kurze Zwischenfrage:
Ich kann die Zinsaufwendungen eines Kredits zur Finanzierung von Immobilien steuerlich geltend machen.
Geht das auch bei privatkrediten? Kann ich mir bspw. 100.000 bei einem bekannten zu 10% leihen und davon eine Wohnung zur Vermietung kaufen, sodass ich die 10.000€ jährlich als Aufwand geltend machen kann?

Bei nicht marktüblichen Zinsen wirst du da ein Problem mit deinem Finanzamt bekommen.
Zudem hilft dieses Konstrukt nur weiter, wenn dein "Bekannter" die 10.000 Euro Zinseinnahmen nicht versteuern muss.
Da bräuchtest du dann selbst wenn du Bekannte ohne Einnahmen hast schonmal mindestens 2 Bekannte dazu!

Danke für die schnellen Antworten. Hilft mir schon viel weiter.

Wie ist denn sonst das übliche Vorgehen von Anlegern, um aus vermieten am Ende irgendein attraktives Geschäft zu machen? Ich sehe mich die Wohnung schon verkaufen, finde aber die diversifikation in Immobilien grundsätzlich attraktiv im Rahmen einer sinnvollen asset allocation.

(01.12.2019, 14:17)Ste Fan schrieb: Edit:
Verwaltet bedeutet die Immobilie ist eine Whg im MFH?
Wohnungsintern kannst du Wertsteigerungsmassnahmen durchfuehren - neue Kueche oder Badrenovation, etc...

Ist eine Wohnung in einer seniorenresidenz. Eigentlich auch ein interessanter Markt wenn man in die Zukunft schaut. Belegung stets über 100% und gute Bewertungen bei allen Prüfungen. Die Einwohner sind zumindest laut Internetmeinungen auch zufrieden.

(01.12.2019, 14:30)mmmmmax schrieb: Ist eine Wohnung in einer seniorenresidenz. Eigentlich auch ein interessanter Markt wenn man in die Zukunft schaut. Belegung stets über 100% und gute Bewertungen bei allen Prüfungen. Die Einwohner sind zumindest laut Internetmeinungen auch zufrieden.

Ok - lass die Kueche bleiben

Eine nicht selbstbenutzte Immobilie sollte man mmn als Unternehmen sehen, auch als Privatperson. Heisst also entweder Gewinne versteuern oder reinvestieren.
Verkaufen ist als Privatperson eigentlich nur sinnvoll wenn du dies steuerfrei tun kannst (Spekulationsfrist), die Zeit koenntest du ja mit dem Kauf einer zweiten Whg ueberbruecken

(01.12.2019, 14:43)Ste Fan schrieb: Ok - lass die Kueche bleiben

Eine nicht selbstbenutzte Immobilie sollte man mmn als Unternehmen sehen, auch als Privatperson. Heisst also entweder Gewinne versteuern oder reinvestieren.
Verkaufen ist als Privatperson eigentlich nur sinnvoll wenn du dies steuerfrei tun kannst (Spekulationsfrist), die Zeit koenntest du ja mit dem Kauf einer zweiten Whg ueberbruecken

danke.
eigentlich will ich ja gar keine Gewinne (zumindest keine die ich heute realisiere), sondern so sinnvoll Aufwände erzeugen, dass ich nichts versteuern muss

spekulationsfrist ist bereits abgelaufen, im Besitz seit ca 20 Jahren. Trotzdem wäre ein Verkauf und dann eine Verwendung des Geldes für z.b. Aktien mMn nicht optimal im Sinne einer risikobetrachtung.

In den letzten 100 Jahren haben Anleger mit Immobilien real (nach Inflation) ca. 1-2% p.a. verdient, mit Aktien 7% p.a.

Grundbesitz wurde in Krisenzeiten massiv besteuert. Ein Klumpenrisiko wäre mir zu heiß. Hinzu kommt die Immobilität der Anlage...

(01.12.2019, 14:26)mmmmmax schrieb: Danke für die schnellen Antworten. Hilft mir schon viel weiter.

Wie ist denn sonst das übliche Vorgehen von Anlegern, um aus vermieten am Ende irgendein attraktives Geschäft zu machen? Ich sehe mich die Wohnung schon verkaufen, finde aber die diversifikation in Immobilien grundsätzlich attraktiv im Rahmen einer sinnvollen asset allocation.

Wenn du die Chance hast an dorfnahes Ackerland zu kommen ist das keine schlechte Alternative.
1. Mietnomaden gibts da wenig
2. Einen Teil der Pacht kannst du mit dem Bauern in Naturalien verhandeln
Das Finanzamt achtet aber auch hier drauf, dass du den marktüblichen geldwerten Vorteil versteuerst
3. Wenn du Glück hast, wird aus dem Ackerland mal irgendwann Bauland
Das ist dann der Jackpot

Ja, was mir sonst noch einfällt:

Die Pacht wird üblicherweise nach der Ernte (also Oktober-November) bezahlt
Wenn man die Einnahmen in dem Jahr dann steuerlich nicht mehr gebrauchen kann,
lässt sich da aber überjährig auch was schieben.

(01.12.2019, 15:31)Boy Plunger schrieb: In den letzten 100 Jahren haben Anleger mit Immobilien real (nach Inflation) ca. 1-2% p.a. verdient, mit Aktien 7% p.a.

Grundbesitz wurde in Krisenzeiten massiv besteuert. Ein Klumpenrisiko wäre mir zu heiß. Hinzu kommt die Immobilität der Anlage...

Also bei uns sind die Wohnimmobilien in den letzten 10 Jahren um ca. 50% gestiegen.