Infos rund um den Immobilienmarkt

Habe mal die Immobilienangebote, Objekte von nebenan, angesehen.
Kaufpreis 3.100€/qm und Miete 9,30€/qm. Dies bedeutet, dass man mit der Mietersparnis eigentlich den Kauf finanzieren könnte. 2% Tilgung und 1,6% Zinsen.
Aber warum wird dies nur selten genutzt?

Ohne Zinsen und Inflation ist das ein Verhältnis von 27,7 Jahren.

Ein Hauskauf ist ein Klumpenrisiko und bei solchen Summen muss man sich seiner Sache schon sicher sein.
Kann man sich wirklich sicher sein, dass keine Zwangshypothek kommt oder man die nächsten 30-40 Jahre die Raten zahlen kann?
Krankheit, Arbeitslosigkeit, steigende Zinsen, Bankenkrise, ... kann das ausgeschlossen werden über so große Zeiträume?

Natürlich kann man über die Inflation, steigende Immo-Preise und verpulverte Mieten absolutes jedes Geschäft rechtfertigen.
Aber sinnvoll im Sinne einer Risikobetrachtung ist das nicht.

Ohne Zinsen und Inflation ist das ein Verhältnis von 27,7 Jahren.

Ein Hauskauf ist ein Klumpenrisiko und bei solchen Summen muss man sich seiner Sache schon sicher sein.
Kann man sich wirklich sicher sein, dass keine Zwangshypothek kommt oder man die nächsten 30-40 Jahre die Raten zahlen kann?
Krankheit, Arbeitslosigkeit, steigende Zinsen, Bankenkrise, ... kann das ausgeschlossen werden über so große Zeiträume?

Natürlich kann man über die Inflation, steigende Immo-Preise und verpulverte Mieten absolutes jedes Geschäft rechtfertigen.
Aber sinnvoll im Sinne einer Risikobetrachtung ist das nicht.

....die Frage stellt sich bei der Miete doch auch?
Downsizing im Alter endet doch auch vor 0.

Miete+Sparrate müssen sich schon irgendwie in Höhe der Finanzierung bewegen, und ja, Immokäufer haben eine höhere Sparrate.

....die Frage stellt sich bei der Miete doch auch?

Als Mieter bewegt man sich aber zusammen mit einer gewissen Masse an Personen die das gleiche Problem haben.
Da kann man umziehen, WGs gründen oder im Wohnwagen pennen. (Mal ganz krass ausgedrückt)
Miete wird also mehr oder weniger immer einigermaßen bezahlbar sein und dich nicht ruinieren, weil du auf Situationen im Markt ganz anders reagieren kannst.

Als Hausbesitzer bekommst du nur ein mitleidiges "Ups, da haben Sie sich aber verkalkuliert" und dann musst du gerade stehen.

Stell dir vor, du kaufst heute ein Haus für 800k und ein paar Jahre später ändern sich Gesetze und ein vergleichbares Haus ist dann für 400k zu bekommen.
Dann hast du nicht nur ein Problem mit der Bank weil die Sicherheiten fehlen, sondern hast sowieso einiges an Kohle versenkt.
In dem Moment wo du 40 Jahre lang ein Haus abbezahlst schwimmst du einfach nur noch mit. Kannst nicht reagieren.

Mir als Fan von Immobilien gefällt diese Rechnung selber nicht, aber man muss sie machen:
Wenn du die Differenz von Anuität zur Miete nimmst und an der Börse für 5% anlegst, dann hast du auch irgendwann einen Break-Even Point ab dem die Börse praktisch deine Miete zahlt. Und weil die Börsen schneller steigen als die Mieten (/Inflation) gehst du irgendwann mit einem Plus aus der Geschichte raus.
Gleichzeitig hast du die Option jederzeit von der Börse in Immobilien umzuschichten, wenn es die Situation gerade zulässt.
Kann sich ja jeder mal durchrechnen.

Stell dir vor, du kaufst heute ein Haus für 800k und ein paar Jahre später ändern sich Gesetze und ein vergleichbares Haus ist dann für 400k zu bekommen.
Dann hast du nicht nur ein Problem mit der Bank weil die Sicherheiten fehlen.

Das passiert aber nicht sofort, sondern wird erst bei der Anschlussfinanzierung zum Problem.

Ein anderes Problem ist dass in einem Umfeld in dem die Zinsen steigen die Immobilienpreise fallen müssen weil sich sonst niemand mehr eine leisten kann. Wir könnten in so einem Umfeld sein.

Das passiert aber nicht sofort, sondern wird erst bei der Anschlussfinanzierung zum Problem.

Kommt auf die Verträge an.
In der Regel steht auf Seite 234 in der AGB in Schriftgröße 3,5 dass man jede persönliche finanzielle Änderung (Job, Scheidung, Gehalt, Kinder,...) dem Bankhaus innerhalb von x Wochen mitteilen muss.
Und auch das der Kredit geprüft werden kann wenn das Marktumfeld sich ändert.
Wenn du dein Haus mit 100% finanzierst und nur bis zum Stichtag der Prüfung 10% abbezahlen kannst, dass Haus aber auf einmal nur noch 60% des Ursprungswertes hat, dann kann die Bank Sicherheiten verlangen.

Soweit ich weiß kann das jederzeit passieren. Die Praxis sieht natürlich anders aus solange alles normal läuft.

Die Bank kann deinen Kredit auch an Dritte verkaufen wenn es nicht emplizit im Vertrag ausgeschlossen wurde. Ob der Käufer des Kredites dann unbedingt im gemeinsamen Interesse handelt ist auch noch so eine Frage.

Danke für eure wirklich auf das Thema bezogenen Beiträge

Kommt auf die Verträge an.
In der Regel steht auf Seite 234 in der AGB in Schriftgröße 3,5 dass man jede persönliche finanzielle Änderung (Job, Scheidung, Gehalt, Kinder,...) dem Bankhaus innerhalb von x Wochen mitteilen muss.
Und auch das der Kredit geprüft werden kann wenn das Marktumfeld sich ändert.
Wenn du dein Haus mit 100% finanzierst und nur bis zum Stichtag der Prüfung 10% abbezahlen kannst, dass Haus aber auf einmal nur noch 60% des Ursprungswertes hat, dann kann die Bank Sicherheiten verlangen.

Soweit ich weiß kann das jederzeit passieren. Die Praxis sieht natürlich anders aus solange alles normal läuft.

Die Bank kann deinen Kredit auch an Dritte verkaufen wenn es nicht emplizit im Vertrag ausgeschlossen wurde. Ob der Käufer des Kredites dann unbedingt im gemeinsamen Interesse handelt ist auch noch so eine Frage.

Deswegen sollte man schauen, das man zügig ein größeres Rad dreht.
Ich würde nie mit einer selbst genutzten Immobilie anfangen. Immer erst ein Mehrfamilienhaus anschaffen, das geht auch heute noch z.T. ohne Eigenkapital, wenn das Einkommen gut ist und die Mieteinnahmen (fast) alles decken. Wenn die Bank sieht, dass das läuft, kann man nach 3 Jahren das nächste Objekt anschieben.
Jenseits von 2 Mio. inkl. selbst genutzter Immo lassen die einen nicht mehr fallen, nur weil Rahmenbedingungen sich ändern, so lange alles bedient wird.
Das geht natürlich nur, wenn man noch mindestens 20 Jahre Erwerbsleben vor sich hat und man auf dicken Urlaub und dicke Karre verzichten kann und die Holde an der Seite das mitmacht. Man muss leidensfähig sein!

Der Kollege "Vermietertagebuch" bei Youtube mit seinen >70 Einheiten macht es ja so.

Ok, die Tilgung hat er im Sack und nebenbei fällt noch Kleingeld ab als Cashflow. Aber es darf wirklich nichts schief gehen, sonst reißt es einen in den Abgrund.
In seinen Kalkulationen ist alles korrekt, nur eben keine Reserven für den unbekannten Faktor drin. (Jemand der noch die goldenen alten Zeiten kennt würde niemals ein solches Risiko eingehen.)
Teilweise ist er im Cash-Flow sogar negativ und muss zuschießen. Mit >70 Einheiten!

Picking up pennies in front of a steam roller ... oder wie war das?

Will man das Risiko eingehen? Das ist wirklich eine "Alles oder Nichts" Entscheidung.
Gerade wir Börsianer sollten uns doch besonders gut mit Risikomanagment auskennen.

Jenseits von 2 Mio. inkl. selbst genutzter Immo lassen die einen nicht mehr fallen, nur weil Rahmenbedingungen sich ändern, so lange alles bedient wird.

Was die alles können, das wissen wir wenn es soweit ist. Letztendlich bist du bei denen auch nur eine Nummer.

Vor einiger Zeit war mal ein Beitrag im TV, da wurde ein Hotelier vorgestellt, der hatte immer jede Rate bedient und sich auch sonst nichts finanziell zu schulden kommen lassen.
Sein Kredit wurde verkauft und jener Hedgefond hatte Interesse an der Immobilie. Also wurde ihm vorgeworfen das er seine Scheidung nicht der Bank fristgerecht gemeldet hatte. Es wurden Sicherheiten gefordert die er nicht hatte und Geld von anderen Banken konnte er sich nicht leihen weil das Gebäude schon beliehen war.
Das Hotel wurde zwangsversteigert und der Hedgefond war der Höchstbietende. Der Hotelier hatte auch mitgeboten, aber irgendwann war Feierabend.
So sah es damals zu Zeiten der Finanzkrise aus.

Das Modell oben sollte man nur fahren, wenn man sehr gut verdient, dann kann man die Abschreibung zum Substanzaufbau und für die Reparaturen / Leerstände nutzen, bleibt halt kein Geld für Urlaub etc. übrig. Aber es ist der schnellste Weg aus nichts etwas zu machen.

Das Modell oben sollte man nur fahren, wenn man sehr gut verdient, ..
Aber es ist der schnellste Weg aus nichts etwas zu machen.

Moin,

wenn man "sehr gut verdient" (wie auch immer das definiert ist) und dann "nichts" hat, dann hat man wohl andere Probleme.

SG